Cách đánh giá một nhà đất cụ thể tại Quảng Ngãi, nhà đất Quảng Ngãi

Cách đánh giá một nhà đất cụ thể tại Quảng Ngãi, nhà đất Quảng Ngãi

Cách đánh giá một nhà đất cụ thể tại Quảng Ngãi – Nhà đất Quảng Ngãi

Nhà đất Quảng Ngãi nhận thấy nhiều khách còn khá khó khăn khi đưa ra quyết định mua nhà đất tại Quảng Ngãi vì chưa có khuôn mẫu để đánh giá giá trị của một nhà đất cụ thể. Chần chừ không biết tiến hay lùi, mua sợ hố mà không mua sợ người khác mua mất, uổng !. Vì vậy, Nhà đất Quảng Ngãi tổng hợp các yếu tố cấu thành nên giá trị một bất động sản để các bạn tham khảo và quyết định.

Ở đây, xin lưu ý với các bạn là khi gặp nhà đất đúng nhu cầu của mình hãy tìm hiểu kỹ các khía cạnh bên dưới. Còn làm thế nào để xác định đúng nhu cầu có khả năng thanh toán của bản thân thì bạn tham khảo trước bài. Cách xác định nhu cầu nhà đất thật sự của bạn.

Nếu đã có một nhà đất mục tiêu, mời các bạn tham khảo thêm các yếu tố để xác định nhà đất này có nên mua hay không ?

 1. Pháp lý của nhà đất.

Rõ rồi, đây là yếu tố quan trọng nhất khi mua nhà đất. Khi mua nhà đất bạn sẽ gặp một số rủi ro và khó khăn về pháp lý sau:

+ Mua phải nhà đất thuộc diện đền bù, giải phóng mặt bằng mà bạn không biết. Thành phố Quảng Ngãi đang phát triển khá nóng, các dự án mở rộng đường, hoàn thiện đường, các khu dân cư. khu dự án khá nhiều nên rủi ro này khi mua nhà đất tại Quảng Ngãi là hoàn toàn có thật. Không phải lúc nào bạn cũng biết hết các dự án. Để giảm thiểu rủi ro này, các bạn cần tham khảo quy hoạch tại nguồn đáng tin cậy.

+ Mua phải nhà đất thuộc quy hoạch cây xanh, mặt nước. Tương tự như trên

+ Mua phải nhà đất tranh chấp hộ gia đình. Trường hợp này lúc mua thấy rất thuận lợi, giấy tờ đầy đủ, không vướng quy hoạch nên khách quyết định mua. Đến lúc xây nhà, anh chị em chủ đất ra cản trở, kiện tụng – kiện cơ quan cấp sổ đỏ ý. Khách nhận hết phần thiệt về mình. Để giảm thiểu rủi ro này, bạn cần tìm hiểu thông tin của người dân xung quanh. dò la thông tin về chủ đất, tốt nhất nên tìm hỏi đến trưởng thôn hay tổ trưởng dân phố nơi chủ nhà. chủ đất đang ở xem có tranh chấm gì không.

+ Mua phải đất để thi hành án. Đây là trường hợp đất đai do vi phạm pháp luật mà có và chủ đất muốn tẩu tán nhanh tài sản nên chuyển nhượng với giá tốt. Sau khi khách hàng mua, phần thiệt tất nhiên thuộc về mình, có nguy cơ mất trắng ! Các bạn có thể tham khảo thêm trường hợp này tại báo Tuổi trẻ.  Mua nhà hợp pháp cũng có thể mất trắng

Để giảm thiểu rủi ro này, các bạn vừa kết hợp các nguồn tin để sát minh nguồn gốc đất. vừa do la thông tin về chủ đất xem họ có rơi vào vòng lao lý hay không.

2. Nguồn gốc tâm linh của đất

Nhà đất có nguồn gố tâm linh xấu thường trước kia có mồ mả, miếu… trên khu vực nhà đất hiện hữu. Hoặc ở gần có vật linh thiên trấn áp. Cái này rất khó xác định, chỉ có gia chủ thật sự mới hiểu được. Đơn giản là đang phát đạt mua đất, xây nhà ở tự nhiên sự nghiệp xuống dốc, vợ con, bản thân đau ốm, hoạn nạn. Ông bà thường hay gọi là “vong đất xấu”. Với tình huống này, gia chủ không còn cách nào khác phải chuyển nhượng lại nhưng sẽ rất khó khăn và bị ép giá.

Ngược lại, có những căn nhà nhìn cũ kỹ nhưng chủ trước làm ăn thuận lợi, sức khỏe dồi dào, thu nhập gia tăng. Hoặc mảng đất cây cối um tùm nhưng hàng xóm xung quanh vui vẻ hoạt bát, nhà cửa tươi sáng, nói nom na là “vong đất tốt”, khách nên xem xét Nhà đất Quảng Ngãi.

Để biết nguồn đất tâm linh của một nhà đất cụ thể, khách chỉ còn cách lân la hỏi thăm. Đặc biệt là hỏi những người lớn tuổi ở khu vực đó, đồng thời xem xét hoàn cảnh sinh sống của chủ trước, chồng, vợ, con, cháu ra sao. Xem xét dân cư khu vực xung quanh xem đời sống có vui vẻ không…Có vẻ khá bà tám nhưng đó là những thông tin cực kỳ hữu ích để xác định tâm linh nhà đất bạn định mua là tốt hay xấu hay bình thường. Nhà đất gần mồ mã, miếu… Nhà đất Quảng Ngãi đương nhiên là phong thủy từ trung bình trở xuống, ít nhất là tạo cho bạn cảm giác bất an.

3. Về hạ tầng kỹ thuật

Nói cho sang thế thôi, cụ thể là:

– Đường: Đây là yếu tố quan trọng nhất về hạ tầng. Đường nhựa, bê tông, hay đường đất ? Nếu đường đất thì bao lâu thì làm đường bê tông. Hiện trạng rộng bao nhiêu m, quy hoạch rộng bao nhiêu m. Ô tô có vào được hay không, quay đầu được hay không. Đường, hẻm có thông được với các đường, hẻm khác hay không…

– Thoát nước: Tìm hiểu khu vực có bị ngập khi mưa hay không, nhất là vào mùa mưa. Lưu ý đợt mưa lũ từ 14-17/12/2016, nội thành Quảng Ngãi gặp tình trạng ngập lụt khá nghiêm trọng, giống các đô thị lớn. Vì vậy bạn nên chú ý đến điểm này. Nhà đất Quảng Ngãi

– Cấp nước: Có nước máy không hay dùng nước giếng. Nguồn nước có sạch không. Có nhiễm phèn không (Nhìn vô bồn cầu mà bị ố vàng trong khi vẫn vệ sinh thường xuyên thì nhiều khả năng nước bị nhiễm phèn).

– Điện: Cứ nhìn hàng xóm xung quanh dùng điện là biết mạng lưới điện có ổn định không, hao tổn không.

– Điện chiếu sáng: Có điện chiếu sáng đường đi hay không

– Cáp quang: Thời đại Internet, nhà đất phải đảm bảo cáp quang đến nơi đến chốn, mạnh càng tốt.

4. Hạ tầng sinh hoạt của nhà đất

– Khu dân cư có đông đúc hay không, hàng quán nhìều không. Giả sử bạn cần mua gì đó, cần mấy phút để mua ?

– Gần chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, công viên, ga, bến xe, ngân hàng, trụ ATM… hay không ?

5. An ninh khu vực nhà đất.

Dĩ nhiên rồi, bạn phải lân la tìm hiểu khu vực đó an ninh trật tự có đảm bảo không. Có trộm cắp cậy cửa không ?. Có hút chích nghiện ngập không, tệ nạn xã hội mại dâm, ma túy hay không?. Có hoang vắng quá không…Nếu an ninh không đảm bảo, bạn ở đấy cũng không yên tâm, nhất là khi có con nhỏ. Nhà đất Quảng Ngãi

6. Hình dáng nhà đất.

Nhiều người thường quan tâm đến hình dáng nhà đất, thường đặt yếu tố này lên đâu tiên, nào là không được hẹp hậu, phải nở hậu…Riêng Nhà đất Sông Trà cho rằng yếu tố này không thể quan trọng bằng 5 yếu tố đã nêu ở trên. Hình dáng đất miễng không quá kỳ dị, quáy đảng thui, chỉ cần vuông vứt một tí là được. Hẹp đầu, hẹp đuôi gì đó nửa m không phải là vấn đề quá nghiêm trọng. Trong quá trình xây dựng nhà có thể cải biến được. Nhà đất Quảng Ngãi

Đất đẹp nhất vẫn là bề ngang càng rộng càng tốt, bề dài tỷ lệ thuận với bề ngang theo tỷ lệ: 1 Ngang 3,7 Dài. Ví dụ đất rộng 5m, thì dài khoảng 3×3.7 = 18.5m là 10đ chuẩn. Dài quá cũng không phải là tốt các bạn nhé. Vì những ngôi nhà ống quá dài, thường khoảng giữa thiếu dưỡng khí, mà phòng ngủ lại thường ở khu vực đó, không tốt cho sức khỏe, nhất là trẻ nhỏ. Nhà đất Quảng Ngãi

Đối với nhà, bạn cần xem xét thiết kế nhà có khoa học không, có phần nào bất hợp lý hay không.

    7. Giá nhà đất

Ở đây ta xét đến mức giá phù hợp với giá trị của nhà đất định mua bạn nhé. Còn việc giá nhà đất đó có phù hợp với khả năng của bạn hay không thì bạn phải xác định ngay từ đầu. (Tham khảo bài: Cách xác định nhu cầu nhà đất của gia đình bạn). Nếu nhà đất nằm trong khả năng chi trả của bạn, bạn cần xem xét giá nhà đất đó có phù hợp với giá trị nó mang lại hay không. Nhà đất Quảng Ngãi

Nhiều cách để định giá nhà đất. Cách dễ dàng nhất là tham khảo mức bán của nhà đất khu vực lân cận. Tính mức giá đơn vị /m2 và dùng hệ số điều chỉnh theo diên tích. (Không phải lấy trung bình rồi nhân lên bạn nhé). Nhà đất Quảng Ngãi

Ví dụ 1:

Trên đường Nguyễn Công Phương nối dài có mảnh đất bạn định mua. Trước đó 6 tháng có giao dịch mua bán đất, lô 5×18.5 = 92.5m2 giá 462.5tr. Mức giá đơn vị sẽ là 5tr/m2. Giả sử đất bạn cần mua là 5x27m, dài hơn chuẩn là 27-18.5 = 8.5m. Bạn cần có hệ số điều chỉnh giảm phần đất dài hơn này. Hệ số điều chỉnh giảm Hg = (1 – 8.5/18.5/100) = 0.9954054.

Giá của mảnh đất trên gồm 2 phần:

+ Phần đất tiêu chuẩn: 5×18.5x = 462.5tr = mức giá đất đã giao dịch

+ Phần đất dư điều chỉnh giảm: 5*8.5*5*Hg = 211.523tr

Vây giá mảnh đất 5×27 = 135m2 là 465tr + 211.523 = 674tr. Mức giá trung bình là 4.99tr/m2.

Ví dụ 2:

Cũng trên con đường như ví dụ 1 nhưng mãnh đất lại rộng bề ngang hơn, 6.2×18.5m chẳng hạn. Bề rộng rộng hơn tiêu chuẩn là 6.2 – 5 = 1.2m. Bạn cần có hệ số điều chỉnh tăng cho phần đất rộng hơn này. Hệ số điều chỉnh tăng Ht = 1 + 1.2/5/100 = 1.0024. (gIảm trừ, tăng cộng thôi). Nhà đất Quảng Ngãi

Tương tự, giá mãnh đất này cũng gồm 2 phần

+ Phần đất tiêu chuẩn: 5×18.5x = 462.5tr = mức giá đất đã giao dịch.

+ Phần đất dư điều chỉnh tăng: 1.2*18.5*5*Ht = 111,3tr

Vậy giá mảnh đất 6.2×18.5 = 114.7 m2 là 465tr + 111.3 = 573.8 tr. Mức giá trung bình là 5.0026tr/m2

  • Trường hợp bạn mua nhà, bạn nên tách ra 2 phần để định giá

– Phần đất: Xác định giá trị như khi mua đất

– Phần nhà, tài sản gắng liền khác: Ta tính riêng

Để xác định giá trị nhà ta xác định nhanh bằng chi phí trung bình/m2. Nhà cấp 4 chi phí trung bình khoảng 3.5tr/m2 xây dựng, thời gian khấu hao 20 năm. Nhà đổ mê thông thường 5.5tr/m2 xây dựng, thời gian khấu hao 20 năm. (Giá tại thời điểm hiện nay – Hiện giá). Lưu ý chi phí trung bình này tính cho căn nhà bình thường. Trường hợp nhà được xây dựng với vật liệu tốt hơn, chi phí trung bình có thể điều chỉnh tăng và ngược lại tùy vào tình hình thực tế của căn nhà. Nhà đất Quảng Ngãi

Ví dụ 3: Bạn đang xem căn nhà trên đường Nguyễn Công Phương nối dài (ở ví dụ 1) có căn nhà cấp 4. Diện tích đất là 5x27m, diện tích nhà là 100m2, xây nhà cách đây 10 năm. Vậy ta định giá thế nào ?

– Phần đất: Tính toán như ví dụ 1 ta được kết quả là 674tr

– Phần nhà:

+ Giá trị xây dựng căn nhà quy về thời điểm hiện tại: 3.5*100 = 350tr

+ Phần khấu hao qua 10 năm sử dụng: Ta sử dụng phương pháp khấu hao thẳng đều cho đơn giản. Giá trị khấu hao = 350*10/20 = 175tr. (Nếu muốn chính xác hơn nữa, bạn dùng phương pháp khấu hao lũy tuyến để tính khấu hao cho 10 năm). Nhà đất Quảng Ngãi

Giá trị nhà còn lại: Giá trị nhà – Khấu hao = 350 – 175= 175tr.

Vậy giá trị nhà này khoảng:  674tr + 175tr ~ 850tr.

Đây là phương pháp nhanh để định giá. Để có giá chính xác hơn ta nên dùng mô hình hồi quy tuyến tính kết hợp phần mềm SPSS để xác định. Trong khuôn khổ bài viết này mình không trình bày, hẹn các bạn dịp khác.

Sau khi xem xét giá cả, chúng ta đã hoàn thành đánh giá một bất động sản. Bạn nên có một bảng tổng hợp bằng File Excel để dễ theo dõi và quyết định. Nếu bạn cần có thể liên lạc email nhadatquangngai.net@gmail.com, mình sẽ gửi File

Mình có bảng đánh giá căn nhà của Chú Khoa tại đường Nguyễn Công Phương như sau:

Các bạn lưu ý, 21 yếu tố này không phải cái nào cũng quan trọng như nhau. Do đó bạn phải xác định yếu tố nào là quan trọng đối với mình và in đậm yếu tố đó. [Bạn hoàn toàn tự chủ, mỗi người mỗi khác. Nếu bạn mua để ở, có thể bạn coi trọng tính pháp lý, tâm linh, đường, thuận tiện sinh hoạt. Nhưng đối với nhà đầu tư, họ lại coi trọng tương quan giá cả để đảm bảo có lợi nhuận…]. Đến đây, ta có thể nhận định để đưa ra quyết định mua hay không. Nhà đất Quảng Ngãi

  1. 6/8 yếu tố quan trọng đối với tôi là tốt. Trong đó pháp lý hoàn toàn đảm bảo. Hai yếu tố đường ô tô và hạ tầng sinh hoạt chưa thật sự tốt.

  2. Hơn ½ yếu tố là tốt.Gần 1/3 yếu tố trung bình. 1/10 yếu tố kém. Cơ bản bất động sản này có giá trị để đầu tư. Nhà đất Quảng Ngãi

Kết luận: Nếu chấp nhận đường ô tô 3m, chịu khó khăn vất vả khi quay đầu ô tô thì tôi nên quyết định mua với giá đã định. Trong trường hợp của tôi, yếu tố đường ô tô có thể quay đầu là yếu tố quyết định nên tôi không chọn mua nhà Chú Khoa. Nhà đất Quảng Ngãi

Trong trường hợp 1 bạn khác có khả năng thanh toán và nhu cầu phù hợp mà bạn ấy xác định được trong vòng 5 – 7 năm tới bản thân chưa đủ điều kiện mua ô tô. Bạn ấy hoàn toàn có thể quyết định mua, thập chí mua nhanh. Và  bạn ấy mua thật !

Vừa rồi, Nhà đất Sông Trà đã cùng bạn phân tích, đánh giá một bất động sản cụ thể để giúp bạn có đủ thông tin để đưa ra quyết định, không còn rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan. Chúc các bạn sớm an cư, lạc nghiệp !

Hẹn gặp lại !

Share this post

Comments (3)

Trả lời

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *